Инвестиции в REITs

Инвестиционный фонд недвижимости («REIT») – это компания, которая инвестирует в недвижимость 75% от своего капитала, также владеет, управляет или финансирует недвижимость, приносящую доход. Real Estate Investment Trust (REIT) позволяют кому-либо стать инвестором в недвижимость так же, как люди инвестируют в другие отрасли – через покупку акций отдельной компании или через взаимный фонд или биржевой фонд (ETF).

Акционеры REITs получают часть полученного дохода компаний, покупающих имущество, управляющих или финансирующих его. Приблизительно 145 миллионов американцев живут в домохозяйствах, инвестированных в фонды недвижимости США REIT через свои 401k (пенсионный план), IRA, и другие инвестиционные фонды. Но в отличии от имущества, REITs считается очень ликвидным активом, как и обычные акции компаний.

Содержание:

Какими активами владеют REIT?

REIT инвестируют в широкий спектр типов недвижимости, включая офисы, многоквартирные дома, склады, торговые центры, медицинские учреждения, центры обработки данных, вышки сотовой связи, инфраструктуру и гостиницы. Большинство компаний REITs сосредоточены на определенном типе собственности, но некоторые имеют в своем портфеле несколько типов недвижимости, тем самым уменьшая риски.

Рыночная капитализация REITs, зарегистрированных в США, составляет более $1,25 триллиона.

Source: Statista

Как REIT зарабатывают?

Большинство REIT работают по простой и понятной бизнес-модели: арендуя помещение и собирая арендную плату за свою недвижимость, компания получает доход, который потом выплачивается акционерам в виде дивидендов. REIT должны выплачивать не менее 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам и большинство выплачивает 100%. В свою очередь, акционеры уплачивают налог на прибыль с этих дивидендов.

Существует много видов REITs, например, mortgage REIT (mREIT), или ипотечные REIT — не владеют недвижимостью напрямую, вместо этого они предоставляют недвижимость в ипотеку и получают доход от процентов.

Зачем инвестировать в REIT?

Исторически REIT обеспечивали конкурентоспособную общую прибыль на основе высокого, стабильного дивидендного дохода и долгосрочного роста капитала. Сравнительно низкая корреляция с другими активами также делает их превосходным диверсификатором портфеля, который может помочь снизить общий риск портфеля и увеличить прибыль.

Преимущества:

1. Не имея большого капитала, каждый имеет возможность инвестировать в недвижимость, поскольку ему не нужно иметь деньги на покупку недвижимости.
2. Акционеры имеют возможность инвестировать в разные виды недвижимости. Начиная с квартир, заканчивая офисами и складами.
3. Как и все акции, REITs достаточно ликвидны: акции этих компаний можно легко купить или продать на бирже.
4. Не нужно платить за помещение, а также за его обслуживание.
5. Каждый акционер получает стабильно свои дивиденды.

Недостатки:

1. Ограниченный потенциал роста. Публичные REITs должны выплатить 90% своей прибыли инвесторам в виде дивидендов. Это оставляет немного денег для увеличения портфеля за счет покупки большего количества недвижимости — способствующей оценке деятельности. Если вам нравится концепция инвестирования в REIT, но вы хотите получить благодарность в дополнение к дивидендам, обратите внимание на приватные REIT.
2. Нет контроля над недвижимостью. У инвесторов в недвижимость имеется значительный контроль над своей доходностью. Они могут выбирать недвижимость с сильным денежным потоком, агрессивно продавать свободную аренду арендаторам, тщательно проверять все заявки и внедрять другие методы управления недвижимостью. Но инвесторы REIT могут продавать свои акции только если им не нравятся результаты. В случае некоторых частных REIT они даже не могут этого сделать, по крайней мере, в течение первых нескольких лет.
3. Налогообложение. Хотя прибыль от инвестиций, удерживаемых более года, облагается налогом по более низкой ставке налога на прирост капитала, дивиденды облагаются налогом по (высшей) обычной ставке налога на прибыль. И поскольку большая часть прибыли от REIT поступает в виде дивидендов, это может оставить инвесторов с большими налоговыми счетами, чем инвестиции, ориентированные на повышение цен.
4. Вероятность высокого риска и комиссий. То, что инвестиция подпадает под регулирование SEC, не означает, что она имеет низкий риск. Перед тем как инвестировать, проведите соответствующую осторожность и учтите все факторы рынка недвижимости, такие как стоимость недвижимости, процентные ставки, долги, география и изменение налогового законодательства.

Некоторые REIT взимают высокие комиссии по управлению и транзакции, что приводит к более низким выплатам для акционеров. Часто они прячут эти пункты мелким шрифтом в инвестиционном предложении, поэтому приготовьтесь вытащить увеличительное стекло и определить то, сколько они платят за управление недвижимостью, комиссию за приобретение и т.д.

Доходность инвестиций в REIT?

Репутация REIT по поводу надежных и растущих дивидендов в сочетании с долгосрочным ростом капитала за счет роста цен на акции обеспечила инвесторам привлекательную общую доходность в течение большинства периодов за последние 45 лет по сравнению с более широким фондовым рынком, а также облигациями и другими активами.
REITs, зарегистрированные на бирже, — это публичные компании, профессионально управляющие своим бизнесом с целью максимизации стоимости акций. Это означает позиционирование своей недвижимости, чтобы привлекать арендаторов и получать доходы от аренды, а также управлять их портфелями недвижимости, покупать и продавать активы для повышения стоимости в течение долгосрочных циклов.
Это обеспечивает общую прибыльность для инвесторов REITs, получающих выгоду от надежных ежегодных выплат дивидендов и потенциала для долгосрочного роста капитала. К примеру, общая доходность REITs за последние 20 лет опередила показатели индекса S&P 500 и других основных индексов, а также темпов инфляции.

Какие существуют REITs?

Существует четыре вида REITs: паевые, ипотечные, публичные, а также частные:

• Equity REITs – это компании по недвижимости, которые владеют или управляют приносящей прибыль недвижимостью, например, офисными зданиями, торговыми центрами и многоквартирными домами — и сдают помещение в аренду.
• mREITs – mREITs (или ипотечные REIT) предоставляют финансирование недвижимости, приносящей доход, путем покупки или создания ипотечных кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, и получения дохода от процентов по этим инвестициям.
• Public Non-listed REITs –публичные REITs, не зарегистрированные на бирже. Публичные не зарегистрированные REITs (PNLR) зарегистрированы в SEC, но не торгуются на национальных фондовых биржах.
• Private REITs –частные REITs, освобожденные от регистрации SEC и чьи акции не торгуются на национальных фондовых биржах.

Как инвестировать в REITs?

Физическое лицо может купить акции REITs, котирующиеся на основных фондовых биржах (NASDAQ, NYSE), как и любые другие публичные акции. Инвесторы также могут приобрести акции в совместном фонде REIT или биржевом фонде (ETF).

Также инвесторы имеют возможность инвестировать в публичные не котируемые REIT и частные REIT.

Граждане Украины могут покупать, продавать или держать REITs в своем портфеле. Для этого необходимо создать свой собственный аккаунт у одного из брокеров (например Interactive Brokers).

Инвестиции в первый украинский REITs

Какая компания квалифицируется как REIT?

1. Инвестирует не менее 75% своих активов в недвижимость
2. Получает не менее 75% своего валового дохода от арендной платы за недвижимое имущество, процентов за ипотеку, финансирование недвижимости или от продажи недвижимости
3. Ежегодно выплачивает не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов
4. Является юридическим лицом, облагаемым как корпорация
5. Находится под руководством совета директоров или опекунов
6. Имеет минимум 100 акционеров
7. Имеет не более 50% своих акций в собственности пяти или менее физических лиц

ТОП-10 крупнейших REITs по капитализации

ТОП-10 крупнейших в мире публичных REITs по капитализации по состоянию на 25 марта 2022 года.

Обратите внимание, что каждый из представленных выше фондов недвижимости REITs фокусируется на определенных типах недвижимости. Понимание их отличий – это важный шаг, который необходимо предпринять, прежде чем начинать инвестировать.

К примеру, компания Prologis управляет крупнейшим в мире портфелем логистической недвижимости. Сюда входят склады, распределительные центры и другие объекты цепочки снабжения по всему миру. Логично предположить, что этот REIT выигрывает от роста электронной коммерции.

REIT трасты– это инвестиции со значимой доходностью. Обычно они обеспечивают высокие дивиденды плюс имеющие потенциал для умеренного долгосрочного роста капитала. Долгосрочная общая доходность акций REIT, как правило, подобна акциям и в некоторых случаях даже больше, чем доходность облигаций с более низким риском. Поскольку REITs предоставляют высокие дивиденды, они являются важной инвестицией как для тех, кто накапливает на пенсию, так и для пенсионеров, которым нужен постоянный поток доходов для покрытия расходов на проживание.

Дивиденды REIT значительны, поскольку фонды обязаны ежегодно распределять по меньшей мере 90% своего налогооблагаемого дохода своим акционерам. Их дивиденды подпитываются стабильным потоком договорной арендной платы, которую платят арендаторы их недвижимости. Относительно низкая корреляция доходности акций REIT на бирже с доходностью других акций и инвестиций с фиксированным доходом делает REIT хорошим инструментом для диверсификации портфеля. Доходность REIT имеет тенденцию снизить общую волатильность портфеля и повысить его доходность при заданном уровне риска.